Kalejdoskop zdarzeń

To nie jest „porządkowa zmiana”. To sekwencja działań jednej osoby, która zamiast wykonywać wolę wspólnoty, projektuje ją pod siebie — bez jawności, bez konsultacji, za nasze pieniądze. Cofamy się do końca pięcioletniej rękojmi dewelopera i analizujemy chronologię zdarzeń, które w naszej hipotezie posłużyć przygotowaniom do przejęcia kontroli nad naszą wspólnotą.

Kończy się rękojmia — Pora na zmiany 

Kampania namawiania do zmiany formy zarządu prowadzona przez zarządcę zaczyna się i zbiega w czasie z wygaśnięciem pięcioletniej rękojmi dewelopera — tego samego, który de facto obsadził go w roli zarządcy i ustalił jego wynagrodzenie z pieniędzy wspólnoty (stawki wyższe niż lokalne). Nie ma to jak rozdawać cudze pieniądze — pytanie brzmi: co deweloper dostał w zamian?

Już to może wzbudzać uzasadniony niepokój, ale w zestawieniu z reakcjami zarządcy na usterki objęte rękojmią moje wątpliwości znikają. Pojawia się pytanie, czy działania zarządcy mają chronić interes dewelopera, czy realizować jego obowiązki wobec wspólnoty? Rodzą się dylematy etyczne i prawne, a wcześniej ofiarowany kredyt zaufania pęka jak bańka mydlana.

Test z uczciwości i kompetencji – zarządca w obliczu rękojmi

Oto dwa przykłady przekonujące mnie w sprawie biegunowości zarządcy — jeden znam z relacji mieszkańców i zebrania, na którym trzeba było wymóc na zarządcy właściwe działania, a drugi to moje osobiste doświadczenie wykazujące ponad wątpliwość działanie zarządcy nie w interesie właściciela.

• Ponad pół roku zarządca ignoruje zgłoszenie cieknącej rury objętej rękojmią. Woda powoduje szkody i grozi zalaniem. Dopiero pod presją mieszkańców kontaktuje dewelopera, po czym akceptuje prowizoryczną opaskę zamiast wymiany rury. Po wygaśnięciu rękojmi wyciek wraca; zarządca firmował naprawę — jak twierdzi, zgodną ze sztuką — a że rękojmia już nie obowiązuje, liczy na pokrycie kosztów właściwej naprawy z funduszu remontowego. Działania te mogą sprawiać wrażenie celowego chronienia interesu dewelopera kosztem mieszkańców, nieprawda?. Determinacja kilku właścicieli na zebraniu wymusza właściwe usunięcie usterki.
• W okresie obowiązywania rękojmi, w 2023 r., zgłosiłem pęknięcie szyby będącej elementem balustrady balkonu – części wspólnej i istotnego zabezpieczenia nad pasażem pieszych. Mimo ustnego i mailowego zgłoszenia zarządca przez dwa lata nie podjął realnych działań, a na zebraniu w 2025 roku próbował nawet zrzucić obowiązek kontaktu z deweloperem na mnie, ignorując własny ustawowy obowiązek. Dopiero po ponagleniu z powołaniem się na podstawy prawne, pobrano wymiary szyby i … znowu zapadła cisza, a zagrożenie dla mieszkańców i przechodniów pozostało. To wręcz podręcznikowy przykład, jak można opieszałością i biernością chronić interes dewelopera kosztem wspólnoty i właścicieli.

Ile podobnych spraw nie przebiło się do mieszkańców, bo zostały wstrzymane przez zarządcę? Jeżeli Wasze zgłoszenia też były ignorowane lub pozostawały bez odpowiedzi, dajcie znać w komentarzach lub przez formularz. Zaniechania i brak reakcji mogą skutkować roszczeniem o zwrot nienależnie pobranych opłat administracyjnych — zainteresowanych poszkodowanych zachęcam do kontaktu i do wspólnego działania. Jeśli skala problemu jest systemowa, wystąpimy jako wspólnota o zwrot całości składek od 2019 roku. 

Kampania i skrupulatne przygotowania

Przez ponad rok zarządca namawia mieszkańców na zmianę formy zarządu — czym nawet chętnie się chwali. W 2025 roku — bez konsultacji i zgody właścicieli — zaczyna realizować swój plan, równolegle rozsyłając:

• Uchwałę 1/2025 w sprawie zmiany formy zarządu i wyboru członków zarządu. Jest jej inicjatorem i autorem, lecz nie podpisuje jej swoim nazwiskiem ani funkcją we wspólnocie. Uchwała jest anonimowa, jak niemal wszystkie przez te lata. W obecnym kształcie nie powinna w ogóle trafić do porządku obrad — o tym napiszę szerzej.

• Druki pełnomocnictw skonstruowane tak, by wskazany pełnomocnik otrzymywał praktycznie nieograniczone prawa, wykraczające poza definicję z kodeksu cywilnego! O tym też będzie — czytaj dalej bo jest co.

W treści e‑maila zachęca właścicieli do wskazania go jako pełnomocnika i przekazania mu pełnomocnictw, nie wspominając o ukrytym „haku” — uprawnieniach bez limitu wynikających z treści dokumentu podpisanego przez właściciela.

w Następstwie:

• Organizuje zebranie i zaprasza notariusza, aby procedować uchwałę 1/2025 — dziurawą jak sito!

• Z naszych składek (źródła nie ujawnia) pokrywa koszty notariusza mimo braku uchwały upoważniającej do takiego wydatku.

Dziurawa jak „sito” i poza porządkiem – uchwała 1/2025 pod lupą

opóźnianie zebrania, brak kworum i brak jawności

Godzina 18:00 12 czerwca br. — zarządca przez około 20 minut zarządca wstrzymuje rozpoczęcie zebrania nie wyjaśniając przyczyn. Ignoruje grzeczne uwagi, dopiero stanowcze stanowisko przynosi zamierzony efekt — zebranie wreszcie zostaje otwarte i wyjaśnia się powód przedłużania rozpoczęcia zebrania. Okazało się że nie ma kworum — zarządca opóźniał rozpoczęcie licząc, że „dojadą” głosy na które widocznie bardzo liczył — skoro tyle czasu kazał czekać mieszkańcom i notariuszowi.

Brak kworum 12 czerwca daje nam oddech, ale nie rozwiązuje problemu. Zarządca już zapowiedział kolejną próbę forsowania zmiany zarządu w obecności notariusza we wrześniu, więc znowu ponownie posłuży się naszymi pieniędzmi by realizować swój cel i kolejny raz bez uchwały, która by takie wydatki by uzasadniała. 

Ale co ważne — wciąż nie ujawnia pakietu uchwał, które muszą być bezpośrednim następstwem zmiany formy zarządu.  

Albo jest kompletnie nieprzygotowany do procedowania zmiany formy zarządu, albo celowo zataił przed mieszańcami pakiet zmian, wówczas ich brak to część plan. 

Nie wiem które „albo” gorsze — wiem że każe niesie dla wspólnoty groźne konsekwencje, również finansowe. Krótką genezę już znamy Zacznijmy więc od tego co wiemy o uchwale 1/2025 — co nam ujawniono a później co powinniśmy wiedzieć — ale nie wiemy, nawet nie wiemy czy to lekkomyślność i brak przygotowania czy celowe utajnienie informacji. Analizujmy.

Co ogłoszono oficjalnie

Koncentrując się wyłącznie na zmianie formy zarządu i wszystkich jej pochodnych, z całego porządku dnia realnie istotne są tylko dwa punkty:

• Zmiana formy zarządu na zarząd właścicielski.

• Wybór członków zarządu.

Nowa forma zarządu nie jest jedynie „techniczną zmianą tabliczki na drzwiach”. To decyzja ustrojowa, która pociąga za sobą konieczność uchwalenia szeregu regulacji, zasad i uwarunkowań organizacyjnych, finansowych oraz odpowiedzialnościowych.

W porządku obrad poza samą zmianą formy ujęto jedynie powołanie członków zarządu — bez podania tego, co umożliwia świadome i rzetelne głosowanie.

Wybór członków zarządu — 3 minuty bez wyboru

Skoro w materiałach do zebrania nie przedstawiono listy kandydatów ani zasad wyboru, „wybory” sprowadzają się do ad hoc „trzech–pięciu minut” na sali: zgłosi się, kto chce, bez wcześniejszej weryfikacji, a wynik przesądzi niewielka grupa obecnych wraz z pakietem zebranych pełnomocnictw. 

Nowy zarząd pod batutą starego dyrygenta

Prawda jest jednak jeszcze bardziej gorzka — samozwańczy kandydaci zostali wybrani dużo wcześniej i od dawna byli doskonale znani zarządcy. Przy braku formalnej procedury mogli być pewni, że nikt im nie zagrozi. Decyzje zapadły na wcześniejszych zebraniach — rozstrzygnięto je na długo przed planowaną datą procedowania 1/2025, a w protokołach próżno szukać wzmianek o tych osobach. Można już stwierdzić wprost: zarządca zataił te informacje przed mieszkańcami, a decyzje zapadły — nie pierwszy raz — z pominięciem uprawnionych członków wspólnoty, choć to oni powinni wybierać zarząd.

Fakt ten potwierdziłem podczas nadzwyczajnego zebrania 10 czerwca, zwołanego w sprawie omówienia zarzutów i odwołania obecnego zarządcy, który — wbrew zasadzie nemo iudex in causa sua oraz elementarnym standardom bezstronności — przewodniczył obradom, stając się sędzią we własnej sprawie. Wtedy ujawniono brak procedury wyborczej i to, że przyszły zarząd wybrał się sam, a administratorem zostanie… obecny zarządca. Pełna ustawka. Zebranie z 10 czerwca jest godne oddzielnego artykułu — jest co pisać i o zarządcy i o wąskiej grupie mieszkańców ślepo i bez rozmysłu reagujących w rytm batuty zarządcy.

Bezgraniczne Pełnomocnictwo albo wykluczenie

Nieobecni na zebraniu właściciele zostali pozbawieni realnego wpływu na wybór i możliwość kandydowania. Oferowane „rozwiązanie” — przekonstruowane pełnomocnictwa sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem — oznaczało w praktyce brak jakiejkolwiek alternatywy.

Zarząd właścicielski tylko z nazwy

W świetle tych informacji układ staje się czytelny:

• Cel kampanii: zachowanie faktycznego monopolu decyzyjnego przez dotychczasowego zarządcę.

• Nowy mechanizm: na papierze odpowiedzialność spoczywa na zarządzie właścicielskim, w rzeczywistości ster nadal dzierży ten sam człowiek — dziś pod szyldem „administratora”.

• Efekt propagandowy: slogan „oddajemy władzę właścicielom” brzmi teraz jak kpina — to nie władza, lecz nowe obowiązki i trudne do oszacowania koszty trafiają w ręce mieszkańców.

Sito procedur: uchybienia dyskwalifikujące całą uchwałę 1/2025

Bez spełnienia poniższych warunków nie istnieją podstawy, by uchwała o powołaniu członków zarządu w ogóle znalazła się w porządku obrad:

• Brak procesu wyborczego: brak regulaminu wyborów, kalendarza, zasad zgłaszania kandydatur i przebiegu głosowania.

• Brak listy kandydatów i materiałów: nie opublikowano imion i nazwisk, biogramów, oświadczeń, programów ani priorytetów działań.

• Brak kryteriów i procesu weryfikacji kandydatów: brak wymogów (bezstronność, brak konfliktów interesów, niekaralność gospodarcza, doświadczenie, dostępność) oraz ich wcześniejszego sprawdzenia.

• Tryb ad hoc na sali: brak czasu na pytania i porównanie kandydatur — decyzja ma zapaść „z marszu”.

• Wykluczenie nieobecnych: nie przewidziano trybu, który umożliwia świadome głosowanie osobom, które nie mogły uczestniczyć fizycznie. Pełnomocnictwa „in blanko” nie stanowią opcji.

• Ryzyko „samozwańczych” kandydatur: mechanika ad hoc sprzyja protegowanym i osobom wskazanym nieformalnie, zamiast kandydatom wyłonionym w jawnym procesie.

• Nieokreślone zapotrzebowanie: ile osób jest potrzebnych z określonymi kwalifikacjami aby wypełnić harmonogram zadań.

• Nieokreślona liczba miejsc i kadencja: brak informacji, ilu członków wchodzi w skład zarządu i na jaki okres.

• Nieustalone kompetencje i podział ról: brak zakresów czynności, obszarów odpowiedzialności i reguł zastępstw.

• Brak regulaminu pracy i dostępności: nie określono czasu pracy, dyżurów, sposobu zwoływania posiedzeń i kontaktu z mieszkańcami.

• Nieznane zasady wynagradzania: brak stawek, zasad diet, premii, ryczałtów i źródeł finansowania.

• Brak oceny skutków finansowych: brak wpływu na budżet i rezerw na koszty przejścia.

• Brak informacji o administratorze: nie wiadomo, kto i na jakich zasadach będzie wykonywał czynności administracyjne po zmianie.

• Nieuregulowana reprezentacja: brak zasad podpisywania umów, pełnomocnictw i ewentualnej prokury.

• Brak reżimu odpowiedzialności i zabezpieczeń: nie określono odpowiedzialności materialnej, polis OC, zasad pokrywania szkód.

• Brak procedur odwołania i uzupełniania składu: nie wskazano trybu wygaszania mandatów i odwołania członków.

• Brak quorum i progów decyzyjnych zarządu: nie wiadomo, w jakiej konfiguracji zarząd może podejmować ważne decyzje.

• Brak planu przekazania zarządu: brak harmonogramu przejęcia dokumentów, dostępów, inwentaryzacji i zapewnienia ciągłości.

• Nieuregulowane kwestie RODO i dostępów: brak zasad przetwarzania danych i uprawnień do systemów i kont.

• Brak polityki komunikacji i jawności: brak reguł publikacji protokołów, uchwał i raportowania do właścicieli.

• Brak harmonogramu wdrożenia: nie wiadomo, od kiedy i w jakich etapach zmiana wchodzi w życie.

• Brak analizy ryzyka i alternatyw: nie przedstawiono wariantów „za” i „przeciw” wraz z kosztami i korzyściami. Przede wszystkim nie wyjaśniono dlaczego jednoosobowy zarząd wymaga zmiany.

To nieakceptowalnie długa lista uchybień, która w pełni dyskwalifikuje uchwałę 1/2025 z procedowania. Domagamy się rzetelnych wyjaśnień, uzupełnienia wskazanych nieprawidłowości oraz przeprowadzenia transparentnego procesu wyborczego. W pierwszej kolejności oczekujemy jednak uchwały potwierdzającej wolę mieszkańców na zmianę formy zarządu oraz ich zgodę na ponoszenie związanych z tym kosztów — uchwały, która zawierać będzie pełną analizę przewidywanych wydatków oraz jasno określi, jakie konkretne korzyści ta zmiana przyniesie wspólnocie

szukamy pasujących elementów układanki

Jakie jest prawdopodobieństwo, że zarządca z kilkuletnim doświadczeniem prze do procedowania uchwały „oddania” zarządu właścicielom bez zapewnienia sobie choćby minimalnych, akceptowalnych warunków? Zrezygnować z obecnej i tak mocno wyśrubowanej przez dewelopera stawki? Kto by tak „walczył” o miejsce w szeregu, gdyby nie wiązały się z tym wymierne korzyści? Nie mogę stwierdzić tego z absolutną pewnością, bo brak twardych dowodów — nie należę do grona osób czerpiących z tego zysków, więc nie wtajemniczono mnie. Ale przecież tak jak zatajono przed właścicielami informację o gotowym składzie nowego zarządu, można było zataić też uchwały regulujące wskazane wyżej braki — lub ich część. 

Utrzymując tę narrację, można założyć, że zarządca wraz ze swoją świtą po cichu uzgodnili między sobą obsadzenie stanowisk oraz samodzielnie zdefiniowali pakiet regulacji dostosowany do własnych potrzeb i wygody. W takim scenariuszu my, właściciele, nie mamy wglądu w kluczowe regulacje dotyczące zmiany formy zarządu, co uniemożliwia nam wszczęcie alarmu — podczas gdy dokumenty te mogłyby spokojnie spoczywać w szufladzie zarządcy, gotowe do szybkiego uchwalenia w dogodnym momencie.

Jak niby zarządca miałby przepchnąć pakiet uchwał regulacyjnych, których właściciele mogliby nie chcieć zaakceptować? Przecież nie załączył ich do porządku obrad.

Najprostszy sposób? W ogóle nie pokazywać właścicielom pakietu uchwał regulacyjnych i nie włączać ich do porządku obrad. To metoda skuteczna, ale wymagająca wcześniejszego, starannego przygotowania. Kluczem jest tu zawczasu skompletowany pakiet pełnomocnictw z rozszerzonym zakresem uprawnień — na co właściciele chętniej się zgodzą, gdy sami nie mogą osobiście dotrzeć na zebranie, zwłaszcza że w przypadku takiej zmiany konieczna jest obecność notariusza. Wystarczy więc „przystosować” wzory pełnomocnictw tak, by otwierały drogę do późniejszego przegłosowania uchwał w dowolnym, dogodnym dla organizatora momencie.

PEŁNOMOCNICTWA SKROJONE POD WŁADZĘ

Rozsyłanie i zachęcanie: 22 maja br. zarządca rozesłał e‑mailem formularze pełnomocnictw, zachęcając, aby osoby, które nie mogą osobiście uczestniczyć w zebraniu, wypełniły druk i wskazały jako pełnomocnika jego samego lub sąsiada. Nie były to jednak zwykłe wzory — lecz starannie skrojone dokumenty, z rażąco szerokim zakresem uprawnień, pozwalającym mu przejąć pełną kontrolę nad przebiegiem obrad i ich wynikiem.

I tu odnajdujemy idealnie pasujący brakujący element naszej układanki: „zmajstrowane” pełnomocnictwa w ręku zarządcy — i jednocześnie przewodniczącego każdego zebrania. Każde spotkanie rozpoczyna od formuły: „na przewodniczącego wyznaczam siebie, chyba że ktoś chce mnie zastąpić” — deklaracji, która w praktyce zniechęca do zgłaszania alternatywy, skoro sam się już „wybrał”.

Te pełnomocnictwa dają uprawnienia szersze niż przewiduje to kodeks cywilny, a co znaczące — zarządca proponował, by przekazywać je bezpośrednio jemu. W efekcie, po podpisaniu takiego dokumentu właściciel praktycznie traci kontrolę nad swoim głosem; pełnomocnik nie musi informować, jak go użył, w jakich decyzjach uczestniczył, ani jak głosował.

Kluczowe zapisy i ich znaczenie

• „…oddania głosów w sprawie podjęcia uchwał wymienionych w porządku zebrania oraz innych, niewymienionych, a związanych z funkcjonowaniem Wspólnoty Mieszkaniowej” — Pozwala głosować nad uchwałami wprowadzonymi dopiero „z sali”, bez wcześniejszego poinformowania właścicieli. Formuła „związanych z funkcjonowaniem” jest tak pojemna, że obejmie niemal wszystko — od finansów, przez wybór organów, po regulaminy.

• „…składania wniosków w sprawie zmiany trybu głosowania” — Umożliwia przekształcenie sposobu liczenia głosów w taki, który sprzyja szybszemu „przepchnięciu” nowych punktów — np. zamiana głosowania imiennego na większościowe albo odwrotnie — co może ograniczyć dyskusję i zneutralizować opór.

• „…podejmowania wszelkich innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu” — To klauzula‑„wytrych” — obejmuje wszystkie decyzje o istotnym ciężarze prawnym i finansowym, w tym ustalanie wynagrodzenia administratora czy warunków dla nowych członków zarządu.

Efekt dla właścicieli

Dzięki pakietowi takich pełnomocnictw zarządca może:

• zmienić porządek obrad i dodać nowe uchwały,

• przegłosować zmianę trybu głosowania tak, by przyspieszyć decyzję,

• podjąć uchwały dające korzyści sobie i sprzyjającym mu osobom — nawet jeśli wcześniej nikt ich nie widział,

• blokować lub opóźniać uchwały niewygodne dla jego planów,

• kreować agendę wspólnoty według własnych interesów, eliminując realny głos właścicieli.

Co więcej — robi to naszym kosztem: nie ponosząc konsekwencji finansowych, ale obciążając rachunkami właścicieli. Standard prawny (art. 96 KC) wymaga, by pełnomocnictwo było precyzyjnie określone co do czynności prawnej, której dotyczy. Tu mamy do czynienia z pełnomocnictwem bez realnych ograniczeń i bez kontroli — co można postrzegać jako obejście tej zasady.

To nie jest stwierdzenie faktu, lecz hipoteza oparta na ustalonych już faktach i wcześniejszych zachowaniach zarządcy. Traktujemy to jak dziennikarskie śledztwo: łączymy punkty, analizujemy motywy, pokazujemy mechanizm. Bo jeśli plan rzeczywiście został tak skonstruowany, to tylko jego ujawnienie może uchronić właścicieli przed wysoką ceną, jaką przyjdzie nam zapłacić.

---

Standard prawny:

• Art. 96 KC: Pełnomocnictwo powinno być jasno określone co do czynności prawnej, której dotyczy.

• Wniosek: „Pełnomocnictwa bez ograniczeń i kontroli” to nadużycie — realnie odbiera właścicielowi wpływ i może być postrzegane jako obejście prawa. 

---

Granice hipotezy, granice odpowiedzialności

To nie jest stwierdzenie faktu, lecz hipoteza oparta na ustalonych już faktach i wcześniejszych zachowaniach zarządcy. Traktujemy to jak dziennikarskie śledztwo: łączymy punkty, analizujemy motywy, dopasowujemy mechanizm do zebranych danych. W mojej sugestywnej opinii, przedstawiona hipoteza idealnie odwzorowuje mechanizmy i łączy się z całym kalejdoskopem zdarzeń, ale rozstrzygnięcie tej kwestii pozostawiam odpowiednim organom i instytucjom — w toku.

Tymczasem, nie wolno nam ignorować wykazanych nieprawidłowości — lekceważenie ich byłoby poważnym błędem. Osoby, które udzieliły takich „magicznych” pełnomocnictw, powinny rozważyć ich natychmiastowe wycofanie.

Apel do mieszkańców

Nie dajcie się zwieść pozorom — oddajcie głos przeciw uchwale 1/2025 przynajmniej do czasu, aż otrzymamy pełny, rzetelny zestaw informacji. Będę publikował aktualizacje — wracajcie i czytajcie, bo to, co dzieje się teraz, ma bezpośredni wpływ na nasz budżet i bezpieczeństwo finansowe wspólnoty.

Zachęcam Was do głosowania na uchwałę XX/2025, która skutecznie zablokuje próby wprowadzenia w życie uchwał niekompletnych i nieopłacalnych jak 1/2025 i 5/2024 — obie narażają mieszkańców na wysokie, zupełnie zbędne koszty. Mamy lepsze pomysły na to, jak wydawać wspólne pieniądze, niż spłacanie cudzych zobowiązań.

To nie forma zarządu wymaga zmiany

Zmiana formy zarządu od początku była projektem forsowanym przez obecnego zarządcę — bez pytania mieszkańców, bez rzetelnej analizy potrzeb i kosztów. Towarzyszyły temu działania podważające zaufanie: namawianie wybranych osób, manipulowanie pełnomocnictwami, pomijanie większości właścicieli przy podejmowaniu decyzji oraz szerzenie dezinformacji.

To nie mechanizm zarządu jest wadliwy. Wadliwy jest sposób, w jaki prowadzi go obecna osoba Na rynku nieruchomości jest wiele świetnych, ambitnych i uczciwych zarządców bądź wdrażających się w profesję. Dając im nieco wsparcia i wskazówek zajmą się wszystkim na wysokim poziomie przy tym za uczciwe — niewygórowane wynagrodzenie. Sam chętnie będę takich młodych ludzi wspomagał bo liczy się dobrze wykonana praca a nie pozory i ignorancja.

Dlatego podtrzymuję swoją opinię — nie forma zarządu jest źródłem problemów, lecz osoba zarządcy i należy w jak najkrótszym czasie odciąć go od jakiejkolwiek decyzyjności i zastąpić, a w międzyczasie rozliczyć by wspólnota nie była stratna więcej niż to konieczne. 

Poniżej zamieszczam wzór druku do unieważnienia pełnomocnictwa oraz wzór w pliku do edycji.