XX/2025 — Nasza tarcza bezpieczeństwa — Wszyscy „ZA”
Szacowany czas czytania w minutach: 5 Kwalifikowana większość w sprawach „ponad zwykły zarząd” to gwarancja, że większe wydatki i inwestycje będą naprawdę przemyślane. Jawne wyniki głosowań i kompletne sprawozdania roczne kończą epokę domysłów. Zaczyna się czas pełnej przejrzystości. Dobre zasady to nie biurokracja, tylko tarcza przed błędami, opóźnieniami i decyzjami podejmowanymi za naszymi plecami.
Uchwała XX/2025 — Nasza tarcza przed złymi decyzjami
Od lat w naszej wspólnocie brakuje przejrzystości. Przez sześć lat ani razu sprawozdanie finansowe ani plan gospodarczy nie zostały przedstawione w terminie — opóźnienia sięgały nawet roku. Efekt? O tym, na co wydano nasze pieniądze, dowiadywaliśmy się długo po fakcie. Najważniejsze decyzje zapadały w wąskim gronie, często bez rzetelnego przedstawienia danych wszystkim właścicielom.
Uchwała XX/2025 to nie rewolucja, to naprawa zasad gry. Przywraca normalność — mechanizmy, które każdą ważną decyzję czynią uczciwą, przejrzystą i uzgodnioną w szerokim gronie. To nasza gwarancja, że nie powtórzą się historie takie jak:
📌 Przykład 1 — Fotowoltaika za 100 000 zł albo więcej
Uchwała 5/2024 dotycząca instalacji fotowoltaicznej niemal została przyjęta, mimo że analiza opłacalności – wykonana przez właściciela, bo zarządca jej nie przygotował – wykazała pewną stratę rzędu ok. 85 000 zł lub więcej. Wyniki tej analizy ujawniono dopiero po miesiącu i to wyłącznie po silnych naciskach.
Gdyby wówczas obowiązywał próg 2/3 głosów, konieczne byłoby przedstawienie rzetelnych danych i przekonanie realnej większości właścicieli. Tymczasem głosowanie wciąż trwa, a jedynie niewielki brak głosów chwilowo powstrzymuje zatwierdzenie tej stratnej inwestycji. Zarządca samodzielnie wydłużył czas głosowania, licząc, że ostatecznie uda mu się uchwałę przepchnąć — może jemu się to opłaci, ale na pewno nie nam.
Dlatego apeluję: wycofajcie swoje głosy „ZA” uchwałą 5/2024, zanim okaże się, że zostanie ona przeforsowana przy użyciu pełnomocnictw o szerokim i niekontrolowanym zakresie.
📌 Przykład 2 — Zmiana zarządu „po cichu”
Uchwała 1/2025 miała zmienić formę zarządu w taki sposób, aby obecny zarządca mógł samodzielnie objąć funkcję administratora — bez konkursu, bez konkurencji — oraz obsadzić nowy zarząd „samozwańczymi” kandydatami znanymi zarządcy. Jak opisujemy w artykule „Uchwała nr 1/2025 i mechanizm pełnomocnictw in-blanco„, członkowie tego zarządu zostali wybrani zawczasu i być może ustalili między sobą wygodne i odpowiadające im warunki, również finansowe.
Przy najbliższym zebraniu, z udziałem notariusza, dzięki pakietowi pełnomocnictw mogliby zatwierdzić swoje przywileje — bez wiedzy i zgody właścicieli — jak wyjaśniliśmy w artykule.
Liczniejszy zarząd, nieznane kwalifikacje oraz utajnione warunki pracy i wynagrodzenia oznaczałyby niemal na pewno wyższe koszty, mniej kontroli i więcej władzy w jednych rękach.
Na zebraniu z notariuszem 12 czerwca do wymaganego kworum zabrakło mniej niż 3%. Nie wiadomo, jaki łączny udział zebrał zarządca w „zmajstrowanych” pełnomocnictwach — ale z pewnością by ich użył, gdyby frekwencja pozwoliła. Niewykluczone, że wówczas decyzja zostałaby przegłosowana.
Obecne zasady nie chronią nas przed podobnymi sytuacjami w przyszłości. Uchwała XX/2025, do której poparcia gorąco zachęcam, tę ochronę zapewnia — próg 2/3 głosów sprawi, że żadna brakująca czy utajniona uchwała ani pominięte dane finansowe nie przejdą niezauważone. Nowe wymogi jawności i kompletności informacji zmuszą zarząd do przedstawienia pełnych materiałów jeszcze przed głosowaniem, dając mieszkańcom realną kontrolę nad procesem decyzyjnym.
🔧 Co wprowadza uchwała XX/2025 — w skrócie
Próg 2/3 głosów przy najważniejszych decyzjach: zmiana zarządu, kredyty, inwestycje powyżej 30 000 zł, sprzedaż części nieruchomości.
Pełne sprawozdania roczne: część opisowa (co zrobiono) + część finansowa (ile i gdzie wydano).
Jawność głosowań: publiczna lista właścicieli z głosem i udziałem procentowym.
Twarde terminy i konsekwencje: brak sprawozdania na czas = brak wynagrodzenia + kara 10% rocznych kosztów zarządu za każdy rozpoczęty miesiąc opóźnienia.
Dokumentowanie decyzji: protokoły, listy głosów, archiwizacja online dostępna dla wszystkich właścicieli.
💰 Jak to chroni nasze pieniądze
Koniec z zaskoczeniami: zanim wydamy dziesiątki tysięcy, każdy zobaczy plan i dane.
Koniec z „wrzutkami” po cichu: próg 2/3 wymusza rozmowę i poparcie szerokiej większości.
Każdy głos się liczy: jawny rejestr pokazuje, kto i jak decydował.
Odpowiedzialność zarządu: opóźnienie w sprawozdaniu to realna kara finansowa.
⚖️ Czy są minusy?
Tak — będziemy potrzebować większego zaangażowania właścicieli przy głosowaniu uchwał. Ale chodzi o nasz majątek — „co dwie głowy to nie jedna„.
Tak — zarząd będzie musiał prowadzić pełniejszą dokumentację. To jednak tylko plus.
Decyzje strategiczne mogą być wolniejsze — ale to dobrze. Lepiej dwa razy przemyśleć wydatek, niż później spłacać błędy.
✊ Uchwała XX/2025 = Porządek, jawność, bezpieczeństwo
To nie jest atak personalny — to ochrona wspólnoty przed kosztownymi wpadkami i decyzjami podejmowanymi w wąskim gronie. To gwarancja, że nasze finanse i zasady zarządzania są pod kontrolą i w zgodzie z wolą większości właścicieli.
👉 Jeśli chcesz:
wiedzieć, na co idą Twoje pieniądze,
mieć gwarancję, że żadna „dziurawa” uchwała nie przejdzie po cichu,
móc kontrolować decyzje zarządu,
zagłosuj ZA uchwałą XX/2025 — treść poniżej:
UCHWAŁA XX/2025 — w sprawie wprowadzenia kwalifikowanej większości głosów dla decyzji przekraczających zwykły zarząd oraz zasad dokumentowania głosowań
§1. Postanowienia ogólne
- Wprowadza się zasadę, że do podjęcia decyzji przekraczających zwykły zarząd wymagana będzie większość co najmniej 2/3 głosów ogólnej liczby właścicieli lokali.
- Uchwała ma na celu zapewnienie stabilnego i transparentnego zarządzania nieruchomością oraz ochronę interesów właścicieli.
ZA:
✅ Większa stabilność zarządzania – decyzje nie będą podejmowane pochopnie przez niewielką grupę właścicieli. ✅ Ochrona interesów mieszkańców – wymóg wyższej większości zapewnia szeroką zgodę na kluczowe decyzje. ✅ Zapobieganie błędnym decyzjom – większa kontrola właścicieli nad zarządem i finansami wspólnoty. ✅ Spójność w zarządzaniu – jasne zasady podejmowania decyzji ograniczają chaos administracyjny.
PRZECIW:
❌ Proces decyzyjny może być dłuższy – wyższy próg głosów może utrudnić szybkie podejmowanie decyzji. ❌ Mniejsza elastyczność – ogranicza możliwość dynamicznej reakcji na zmieniające się warunki rynkowe czy techniczne nieruchomości.
§2. Zakres decyzji wymagających kwalifikowanej większości
Decyzje przekraczające zwykły zarząd, które wymagają kwalifikowanej większości 2/3 głosów, obejmują:
1. Zmiana formy zarządzania nieruchomością, w tym wybór nowego zarządcy lub przejście na zarząd właścicielski.
2. Zaciągnięcie kredytu lub zobowiązań finansowych powyżej 30 000 zł.
3. Sprzedaż części wspólnej nieruchomości, np. gruntów przynależnych do wspólnoty.
4. Ustalanie wysokości składek na fundusz remontowy, jeśli wzrost składki przekracza 10% względem poprzedniego roku.
5. Zawarcie umów długoterminowych powyżej 3 lat dotyczących kluczowych usług zarządzania nieruchomością.
6. Rozwiązanie wspólnoty mieszkaniowej lub jej przekształcenie.
7. Przyjęcie rocznego planu finansowego, jeśli obejmuje:
– Inwestycje przekraczające 30 000 zł, które mogą wpłynąć na zobowiązania finansowe wspólnoty,
– Podwyższenie kosztów zarządu o więcej niż 10% w stosunku do poprzedniego roku.
8. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego, jeśli:
– Wykazuje istotne zmiany w budżecie, np. wzrost kosztów zarządu o więcej niż 10%.
9. Udzielenie absolutorium zarządowi, jeśli:
– Zarząd podejmował decyzje finansowe przekraczające zwykły zarząd, np. zobowiązania powyżej 30 000 zł,
– Istnieją wątpliwości co do prawidłowości rozliczeń, np. brak transparentności w wydatkach wspólnoty,
– Zarząd nie przedstawił pełnego sprawozdania ze swojej działalności, co może utrudniać ocenę jego pracy.
ZA:
✅ Bezpieczeństwo finansowe – zapobiega podejmowaniu ryzykownych zobowiązań przez małą grupę osób. ✅ Ochrona wspólnego majątku – sprzedaż nieruchomości lub zmiana zarządu wymaga szerokiej zgody mieszkańców. ✅ Zabezpieczenie mieszkańców przed nieprzewidzianymi podwyżkami składek – większa kontrola nad funduszem remontowym.
PRZECIW:
❌ Potrzeba większego zaangażowania właścicieli – wymóg wysokiej większości może wydłużyć proces podejmowania decyzji. ❌ Ryzyko blokowania inwestycji – trudniej będzie uzyskać zgodę na szybkie działania naprawcze czy modernizacje.
§3. Nieterminowe złożenie sprawozdania rocznego
- Zarządca zobowiązany jest do przedstawienia sprawozdania do końca pierwszego kwartału po zakończeniu roku rozliczeniowego.
- Nieprzedstawienie sprawozdania w terminie skutkuje automatycznym wstrzymaniem wypłaty wynagrodzenia zarządcy oraz naliczeniem sankcji finansowej w wysokości 10% rocznych kosztów zarządu za każdy rozpoczęty miesiąc opóźnienia.
- Jeśli sprawozdanie nie zostanie przedstawione do końca drugiego kwartału, właściciele mogą podjąć uchwałę o:
– Zwołaniu nadzwyczajnego zebrania wspólnoty, na którym rozważona zostanie zmiana zarządcy,
– Złożeniu wniosku o kontrolę finansową, jeśli istnieją podejrzenia nieprawidłowości.
ZA:
✅ Motywacja do terminowego składania sprawozdania – kara finansowa oraz wstrzymanie wynagrodzenia wymuszają przestrzeganie terminów. ✅ Zapobieganie ukrywaniu nieprawidłowości – sankcje finansowe zmniejszają ryzyko manipulacji sprawozdaniami finansowymi. ✅ Ochrona finansów wspólnoty – mieszkańcy mają pewność, że zarządca przedstawia pełne i rzetelne informacje na czas.
PRZECIW:
❌ Możliwe trudności administracyjne – zarządca może mieć problemy z dotrzymaniem terminu w wyjątkowych sytuacjach (np. problemy z dostępem do dokumentów). ❌ Sankcje finansowe mogą być postrzegane jako surowe – niektórzy właściciele mogą uznać, że kara 10% jest zbyt wysoka.
§4. Definicja sprawozdania rocznego
- Sprawozdanie roczne powinno składać się z dwóch głównych części:
– Część opisowa – zawiera szczegółowy opis działań podejmowanych przez zarząd w danym roku, w tym:
- Wykaz przeprowadzonych inwestycji i remontów,
- Decyzje administracyjne i organizacyjne,
- Zmiany w zarządzaniu nieruchomością,
- Informacje o współpracy z dostawcami usług.
– Część finansowa – przedstawia analizę wykonania planu gospodarczego, obejmując:
- Bilans przychodów i wydatków,
- Stan funduszu remontowego i rezerw finansowych,
- Rozliczenia z właścicielami lokali,
- Zobowiązania wspólnoty wobec kontrahentów.
- Sprawozdanie ma na celu zapewnienie transparentności oraz przedstawienie członkom wspólnoty pełnej informacji o stanie zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z wymogami art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali.
ZA:
✅ Jasność i kompletność dokumentacji – szczegółowe sprawozdanie umożliwia właścicielom pełny wgląd w działalność zarządu. ✅ Ochrona przed nieprawidłowościami – podział na część opisową i finansową eliminuje ryzyko ukrywania istotnych informacji. ✅ Lepsza komunikacja wśród właścicieli – jasne informacje o finansach pomagają podejmować świadome decyzje.
PRZECIW:
❌ Sprawozdanie może wymagać dodatkowego przygotowania – sporządzenie szczegółowego dokumentu może być czasochłonne.
§5. Dostęp do wyników głosowania i procedur wspólnoty
- Członkowie wspólnoty mają prawo do wglądu w wyniki głosowania, które powinny zawierać:
- Udział procentowy w nieruchomości,
- Imię i nazwisko lub adres właściciela,
- Oddany głos (za/przeciw/wstrzymujący się).
- Procedury wspólnoty dotyczące zarządzania, głosowań i finansów muszą być dostępne dla wszystkich członków wspólnoty.
ZA:
✅ Transparentność decyzji – właściciele mogą zweryfikować, kto i w jaki sposób głosował nad kluczowymi kwestiami. ✅ Zapobieganie manipulacjom – zapewnia kontrolę nad przebiegiem głosowań. ✅ Większe zaangażowanie właścicieli – pełna dostępność wyników zachęca do aktywnego udziału w głosowaniach.
PRZECIW:
❌ Potrzeba dodatkowej administracji – przechowywanie szczegółowych dokumentów głosowania może wymagać dodatkowej organizacji.
§6. Dokumentowanie głosowań
- Każde głosowanie nad uchwałą musi być udokumentowane w formie:
- Protokołu zebrania,
- Listy głosujących,
- Kart do głosowania,
- Rejestru uchwał.
- Głosowanie może odbywać się w następujących formach:
- Na zebraniu wspólnoty – głosowanie jawne lub tajne, zgodnie z regulaminem.
- Głosowanie elektroniczne – dopuszczalne i stosowane w praktyce wspólnoty.
- Głosowanie pisemne – możliwe w trybie korespondencyjnym, przy czym dokumentacja musi zawierać dowód oddania głosu.
- Głosowanie w trybie indywidualnym – zarząd zbiera głosy poza zebraniem, zgodnie z procedurami wspólnoty.
ZA:
✅ Pełna transparentność decyzji – właściciele mogą weryfikować przebieg głosowań, co eliminuje wątpliwości dotyczące procesu decyzyjnego. ✅ Zapobieganie manipulacjom – jednoznaczne dokumentowanie wyników głosowań utrudnia możliwość fałszowania czy podważania rezultatów. ✅Ułatwienie kontroli wspólnoty – archiwizacja uchwał i wyników pozwala na późniejsze odwołania do decyzji wspólnoty oraz ich analizę. ✅ Większa odpowiedzialność zarządu – dokumentacja wymusza precyzyjne prowadzenie procedur oraz zgodność z regulaminem wspólnoty. ✅ Dostosowanie do nowoczesnych metod głosowania – uwzględnienie elektronicznego głosowania poprawia dostępność decyzji dla właścicieli.
PRZECIW:
❌ Zarząd musi prowadzić dodatkową dokumentację, co może wymagać większego zaangażowania. ❌ W niektórych przypadkach formalne dokumentowanie każdego głosowania może spowolnić podejmowanie decyzji. ❌ Potrzeba dodatkowego nadzoru – konieczność archiwizowania dokumentacji oraz zapewnienia jej dostępności wymaga określenia procedur zarządzania danymi.
§7. Wejście w życie
- Niniejsza uchwała wchodzi w życie z dniem jej przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową.
- Zarządca zobowiązany jest do uwzględnienia nowych zasad w dalszym funkcjonowaniu wspólnoty oraz ich wpisania do regulaminu wspólnoty.
ZA:
✅ Natychmiastowa skuteczność uchwały – właściciele uzyskują pełne zabezpieczenie swoich interesów od momentu jej przyjęcia. ✅ Jasne zasady dla przyszłych działań wspólnoty – uchwała eliminuje niejednoznaczne interpretacje w kwestii finansów i dokumentacji.
PRZECIW:
❌ Potrzeba dostosowania regulaminu wspólnoty – zarządca może musieć wprowadzić dodatkowe procedury organizacyjne.
