O co chodzi w uchwale 5/2025

Wniosek formalny mieszkańca — uchwała porządkuje sposób finansowania serwisowania przepompowni: koszty mają być pokrywane z funduszu eksploatacyjnego mieszkań, a nie z funduszu garażowego. To urządzenie jest elementem wspólnej infrastruktury sanitarnej/odpływowej budynku, wymaganej przepisami — działa dla wszystkich, niezależnie od tego, gdzie stoi.

Dlaczego dotychczasowy model był błędny

• Lokalizacja to nie kryterium kosztów. To, że przepompownia znajduje się w garażu, nie znaczy, że służy wyłącznie garażom. Jej funkcja obejmuje cały budynek.

• Instalacja wspólna = koszt wspólny. Urządzenia zapewniające podstawowe działanie budynku (sanitariaty, odpływy, wentylacja) finansujemy z funduszu eksploatacyjnego mieszkań, bo z ich działania korzystają wszyscy.

• Niesprawiedliwość obciążeń. Obciążanie funduszu garażowego kosztami użytkowanej przez wszystkich instalacji oznacza, że mniejsza grupa subsydiuje większość — to narusza zasadę równego traktowania właścicieli.

• Brak transparentnych zasad. Przerzucanie kosztów „bo tak wygodnie” rozmywa odpowiedzialność i utrudnia planowanie zaliczek oraz remontów.

Identyczna sytuacja: koszty wentylacji

• Wentylacja jest obowiązkowa dla budynku. W budynkach wielorodzinnych musi działać sprawna instalacja wentylacyjna zapewniająca wymianę powietrza w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi oraz technicznych — to wymóg prawa budowlanego i warunków technicznych, a nie „widzimisię” garażu.

• Skutek finansowy. Koszty przeglądów, serwisu i utrzymania wentylacji to koszty eksploatacji części wspólnej — nie powinny obciążać wyłącznie funduszu garażowego.

Co konkretnie obejmuje zmiana

• Przepompownia: serwis okresowy, przeglądy, naprawy bieżące oraz wymagane protokoły finansujemy z funduszu eksploatacyjnego mieszkań.

• Wentylacja — uchwała w przygotowaniu: analogicznie — przeglądy i serwis systemu wentylacji budynku finansujemy z funduszu eksploatacyjnego mieszkań.

• Fundusz garażowy: przestaje być obciążany kosztami urządzeń i instalacji, które obsługują wszystkich.

• Porządek na przyszłość: uporządkowanie tej pozycji otwiera drogę do przejrzystego regulaminu alokacji kosztów dla całej infrastruktury wspólnej (piony, węzły, wentylacja, systemy ppoż.).

Odpowiedź na ewentualne wątpliwości

• „Ale przecież stoi w garażu”. To bardzo wąskie myślenie — instalacje wspólne rozliczamy według funkcji i kręgu użytkowników, a nie według adresu montażu.

• „Czy to nie podniesie zaliczek?” Zmiana porządkuje alokację, nie tworzy dodatkowych kosztów. Właściwy fundusz z założenia gromadzi środki na takie serwisy.

• „Co z kosztami energii?” Jeżeli przepompownia ma własny licznik, zużycie można rozliczać proporcjonalnie do użytkowania budynku; sednem uchwały jest serwisowanie — element eksploatacji wspólnej.

Ramka prawna (sedno i praktyczne wnioski)

• Prawo budowlane (art. 5 ust. 1) wymaga, aby obiekt budowlany — zarówno na etapie projektowania, jak i użytkowania — spełniał podstawowe wymagania, w tym w zakresie higieny, zdrowia i środowiska oraz oszczędności energii. To fundament wymogu sprawnej wentylacji i bezpiecznego odprowadzania ścieków.
  
  

• Warunki techniczne budynków (Rozporządzenie z 12.04.2002):

  • Wentylacja: Dział VI, rozdział „Wentylacja i klimatyzacja” (§ 147–§ 152) nakazuje zapewnienie skutecznej wymiany powietrza w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi oraz w pomieszczeniach technicznych. W budynkach wielorodzinnych jest to obowiązek systemowy budynku, niezależny od posiadania garażu.

  • Kanalizacja/Przepompownie: Dział IV, rozdział „Instalacje kanalizacyjne” (m.in. § 124 i nast.) wymaga zapewnienia odprowadzenia ścieków; jeżeli odpływ grawitacyjny nie jest możliwy, przewiduje się zastosowanie urządzeń przepompowujących. Przepompownia to więc element zapewniający wymaganą funkcję całego budynku, a nie „udogodnienie garażu”.
    
    

• Ustawa o własności lokali:

  • Art. 3 ust. 2–3: instalacje i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią nieruchomość wspólną.

  • Art. 14: koszty zarządu nieruchomością wspólną obciążają wszystkich właścicieli proporcjonalnie do udziałów.
    
    

• Wniosek praktyczny: skoro przepompownia i wentylacja służą całemu budynkowi, ich serwis i utrzymanie to koszty nieruchomości wspólnej — powinny być pokrywane z funduszu eksploatacyjnego mieszkań, a nie z funduszu garażowego.

Dlaczego głosujemy ZA (korzyści dla wspólnoty)

• Zgodność z przeznaczeniem funduszy. Fundusz eksploatacyjny mieszkań finansuje bieżące utrzymanie wspólnej infrastruktury. Przepompownia i wentylacja są właśnie takimi elementami.

• Sprawiedliwy i przewidywalny podział kosztów. Każdy partycypuje zgodnie z faktycznym korzystaniem z instalacji. Koniec z subsydiowaniem przez garaże kosztów wszystkich.

• Lepsze planowanie finansów. Koszty serwisów, przeglądów i napraw trafiają tam, gdzie są planowane zaliczki i rezerwy — do funduszu eksploatacyjnego.

• Czyste księgi i mniejsze ryzyko sporów. Jasna zasada alokacji kosztów = mniej kontrowersji i korekt w przyszłości.

Co robimy dalej (trzy nowe wnioski formalne)

1. Zwrot do funduszu garażowego pobranych kwot za przepompownię (ostatnie 6 lat). Składamy wniosek o zwrot nieprawidłowo obciążonych kwot na serwis przepompowni — to naprawa błędnej alokacji, nie „walka o majątek”.

2. Zaprzestanie obciążania funduszu garażowego kosztami wentylacji. Przygotowujemy równoległy wniosek formalny o przeniesienie kosztów przeglądów i serwisu wentylacji do funduszu eksploatacyjnego mieszkań zgodnie z faktyczną funkcją tej instalacji..

3. Zwrot do funduszu garażowego kosztów utrzymania wentylacji (ostatnie 6 lat). – podobnie jak w przypadku przepompowni, będziemy wnioskować o zwrot kosztów ponoszonych błędnie przez fundusz garażowy za ostatnie 6 lat.

Obie instalacje — wentylacja oraz przepompownia — od początku były finansowane w sposób błędny, obciążając fundusz garażowy, mimo że służą całemu budynkowi. Taki stan rzeczy ujawnia rażący brak zrozumienia podstawowych zasad funkcjonowania instalacji w budownictwie wielorodzinnym, a także elementarnej znajomości prawa budowlanego po stronie zarządcy. W mojej ocenie dyskwalifikuje to obecnego zarządcę z możliwości dalszego samodzielnego kierowania naszą wspólnotą.

Pytanie do zarządcy (i do nas samych) — propozycja alternatywna

Od sześciu lat koszty utrzymania przepompowni i wentylacji — instalacji wspólnych dla całego budynku — obciążają fundusz garażowy. Dlaczego? Z niewiedzy, z braku czasu, czy może z wygodnego nawyku „bierzemy z tego, co pod ręką”? Najczęściej słyszane tłumaczenie ze strony zarządcy brzmi: „to mieszkańcy tak zagłosowali”. To kuriozalne usprawiedliwienie w ustach osoby, której obowiązkiem jest dbałość o to, by uchwały były zgodne z prawem, interesem wspólnoty i zasadami zdrowego rozsądku.

Tymczasem inwestycje finansowane są z funduszu remontowego, zamiast z wyodrębnionego funduszu inwestycyjnego — co w praktyce oznacza ryzyko wyczerpania środków na remonty i konieczność nagłych dopłat po 5–10 tys. zł na lokal przy pierwszej poważnej awarii.

• Oczekujemy kompetencji i zgodności z prawem: rozliczeń według funkcji instalacji i jasnej polityki funduszy.

• Składamy wnioski naprawcze i prosimy o głosy „ZA” do naszych propozycji uchwał, by przywrócić przejrzystość i bezpieczeństwo naszych finansów.

• Jeśli zarządzanie ma wrócić na właściwe tory, potrzebna jest zmiana standardów — to oznacza zdecydowaną zmianę zarządcy.

Konkluzja

Uchwała 5/2025 przywraca zdrowy rozsądek i zgodność z przeznaczeniem funduszy. Przepompownia i wentylacja są dla wszystkich — finansowanie ich serwisu powinno leżeć w funduszu eksploatacyjnym mieszkań. Dlatego głosujemy „ZA” 👍 ✅.