Niebezpieczne pełnomocnictwa „in-blanco”

Potencjalne narzędzie do przejęcia kontroli

Pełnomocnictwo we wspólnocie mieszkaniowej to narzędzie, które powinno chronić prawa właściciela, gdy ten nie może uczestniczyć w zebraniu. W swojej właściwej formie jest ono precyzyjne, ograniczone zakresem i dotyczy wyłącznie decyzji znanych w momencie jego udzielenia. Jednak przesłany do właścicieli wzór dokumentu pokazuje, jak można skonstruować pełnomocnictwo tak, by mogło się stać narzędziem koncentracji władzy w jednych rękach.

Okoliczności rozesłania dokumentu

• Data i sposób: 22 maja br. zarządca rozesłał e‑mailem formularze pełnomocnictw, zachęcając osoby niemogące osobiście uczestniczyć w zebraniu do przekazania swojego głosu wskazanemu pełnomocnikowi – w treści wiadomości sugerował, aby pełnomocnictwo przekazać jemu, bądź sąsiadowi.

• Brak alternatyw: dla wielu właścicieli oznaczało to wybór między podpisaniem wzoru w proponowanej formie a całkowitym wyłączeniem z procesu decyzyjnego.

• Skumulowanie ról: w połączeniu z funkcją przewodniczącego każdego zebrania taka konstrukcja dawała zarządcy dużą przewagę w sterowaniu jego przebiegiem.

Treść pełnomocnictwa – trzy kluczowe uprawnienia

1. Głosowanie nad uchwałami, także nieujętymi w porządku obrad

Formuła:

„…oddania głosów w sprawie podjęcia uchwał wymienionych w porządku zebrania oraz innych, niewymienionych, a związanych z funkcjonowaniem Wspólnoty Mieszkaniowej”

Oznacza to możliwość decydowania również w sprawach wprowadzonych „z sali”, bez wcześniejszego poinformowania właściciela, co faktycznie pozbawia go prawa do świadomego głosowania.

2. Wnioski o zmianę trybu głosowania

Formuła:

„…składania wniosków w sprawie zmiany trybu głosowania nad podjęciem uchwał”

Pozwala na modyfikację zasad liczenia głosów w sposób korzystny dla pełnomocnika – np. tak, aby ograniczyć dyskusję lub osłabić sprzeciw.

3. „Klauzula‑wytrych” – czynności przekraczające zwykły zarząd

Formuła:

„…podejmowania wszelkich innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, związanych z zarządzaniem Wspólnotą Mieszkaniową”

Umożliwia podejmowanie decyzji w kluczowych sprawach finansowych i organizacyjnych, bez żadnych ograniczeń ani obowiązku konsultacji z właścicielem.

Możliwe zastosowanie w kontekście uchwały 1/2025

W świetle ujawnionych faktów i wcześniejszych przygotowań do zmiany formy zarządu, tak skonstruowane pełnomocnictwa mogłyby z łatwością posłużyć do:

• przeforsowania zmiany formy zarządu na właścicielski,

• obsadzenia go wcześniej ustalonymi osobami,

• powierzenia funkcji administratora dotychczasowemu zarządcy,

• określenia przez niego i wąską grupę warunków finansowych i organizacyjnych bez udziału większości właścicieli.

Hipoteza ta wynika z faktów i logiki działań: brak ujawnienia pakietu uchwał „uzupełniających” przed zebraniem otworzył furtkę do wprowadzenia ich dopiero podczas obrad oraz głosowania nimi w oparciu o zebrane pełnomocnictwa. Trudno uznać za wiarygodne, by licencjonowany zarządca z doświadczeniem i ponad rocznym przygotowaniem do zmiany formy zarządu — tym bardziej, że z jego inicjatywy — mógł „zapomnieć” lub przeoczyć tak istotne regulacje. Tym bardziej, że warunki finansowe oraz określenie czasu pracy — mając na uwadze, iż podobną funkcję pełni w kilku wspólnotach — są dla niego z pewnością kluczowe.

Już obecne warunki finansowe, ustalone wcześniej z deweloperem, który obsadził go w tej roli, są bardzo wygórowane, szczególnie na tle rynku piotrkowskiego. Trudno więc przyjąć, by wchodziła w grę całkowita rezygnacja z lukratywnych zarobków. Jego pęd i determinacja (m.in. zwoływanie zebrania bez uchwały, zapraszanie notariusza, gromadzenie pełnomocnictw) raczej wskazują, że jest o co walczyć — stąd bliżej mi do tezy, iż warunki zostały już korzystnie zdefiniowane przez niego samego lub wspólnie z „ustawionymi” członkami nowego zarządu.

Nie wiemy, ile takich „zmajstrowanych” pełnomocnictw mogło ostatecznie trafić w ręce zarządcy i osób z nim powiązanych, ani jaką część udziałów we wspólnocie mogły one reprezentować. Wiadomo jednak, że skupione w rękach jednej osoby — w szczególności przewodniczącego zebrania — mogą stanowić potencjalne narzędzie o ogromnym wpływie na wynik głosowań. W mojej ocenie, jeżeli postawiona hipoteza znajduje potwierdzenie w faktach, sposób wykorzystania tak zgromadzonych pełnomocnictw mógłby odpowiadać mechanizmowi opisującemu czyny zabronione w art. 296 k.k. (nadużycie zaufania) lub art. 286 k.k. (oszustwo) — a więc działaniom zmierzającym do uzyskania korzyści majątkowej z wykorzystaniem zajmowanego stanowiska i wprowadzenia w błąd właścicieli.

Podkreślam, że jest to ocena wstępna, oparta na udokumentowanych faktach i obserwacjach — nie jest to kategoryczne stwierdzenie popełnienia czynu zabronionego. Ostateczna kwalifikacja prawna należy do właściwych organów.

Ramy prawne Pełnomocnictw

• Art. 96 Kodeksu cywilnego: pełnomocnictwo powinno być jasno określone co do czynności prawnej, której dotyczy.

• Brak takiego doprecyzowania w analizowanym wzorze – oraz objęcie nim potencjalnie nieograniczonej liczby spraw – może być postrzegane jako obejście wymogu precyzyjnego określenia czynności.

Wnioski i rekomendacje

• Taki dokument oddaje w praktyce pełną kontrolę pełnomocnikowi.

• Właściciel nie ma narzędzi do weryfikacji, w jaki sposób jego głos został użyty.

• Najbezpieczniejsze jest udzielanie pełnomocnictw szczegółowych, ograniczonych do konkretnych, znanych punktów.

Apel:

Osoby, które udzieliły takiego pełnomocnictwa, powinny rozważyć jego natychmiastowe odwołanie, aby zachować realny wpływ na decyzje dotyczące wspólnoty. 

Dla osób zainteresowanych załączam rozszerzony szablon do unieważnienia pełnomocnictwa: pobierz i edytuj plik, a poniżej uproszczony szablon:

---