Drodzy mieszkańcy,

Chcę Was ostrzec przed skutkami uchwały nr 5/2024 dotyczącej instalacji fotowoltaicznej. Zgodnie z dołączoną analizą finansową po 5 latach strata jest pewna – i w najbardziej optymistycznym scenariuszu wyniesie 85 tys. zł. Jeżeli w pierwszych latach dojdzie do awarii któregoś z kluczowych, drogich urządzeń (np. falownika) – koszt będzie jeszcze wyższy.

Co wiemy na pewno

• Zarządca nie przygotował żadnej analizy opłacalności zanim uchwała trafiła do głosowania.

• Nie ustalił kryteriów instalacji (np. mocy, lokalizacji, standardów montażu).

• Nie określił kryteriów wyboru wykonawcy – w praktyce zostawił sobie pełną dowolność.

• Do uchwały nie wpisano żadnego przedziału cenowego, mimo że oferty, które wpłynęły, wahają się od ok. 50 tys. do ponad 100 tys. zł.

• Treść uchwały to wyłącznie:

• Taki zapis oznacza, że zarządca sam arbitralnie wybierze ofertę i wykonawcę – może nawet skorzystać z własnej prywatnej firmy (co, jak wiadomo, zdarzało się w przeszłości), będąc jednocześnie zleceniodawcą, wykonawcą i odbiorcą prac.

• Uchwała nie zabrania wybrania oferty, której wcześniej w ogóle nie pokazano mieszkańcom.

• Analiza z czerwca 2024 r. jasno wskazuje, że inwestycja zakończy się stratą.

• Zarządca bez uzasadnienia przedłuża głosowanie nad tą uchwałą — już do 10 miesięcy (brakuje mu zaledwie kilku procent głosów) — podczas gdy inne wnioski właścicielskie ogranicza do 2,5 miesiąca.

• W mojej ocenie takie aranżowanie głosowania — w sytuacji, gdy mieszkańcy nie wiedzą, ile to będzie kosztować i jakie będą realne korzyści dla wspólnoty — może być postrzegane jako forma manipulacji, mająca skłonić do podjęcia decyzji na podstawie niepełnej, czy raczej żadnej informacji.

BRAK SZCZEGÓŁÓW W UCHWALE JEST GROŹNY

Prawo wymaga, aby uchwały wspólnot mieszkaniowych były konkretne i precyzyjne – muszą jasno określać, co ma być wykonane, za ile i według jakich kryteriów. Gdy tego brakuje, mówi się o tzw. braku essentialia negotii – czyli braku istotnych warunków. Sąd może uznać taką uchwałę za nieważną w całości, bo mieszkańcy głosowali „w ciemno”.

Dodatkowo, środki z funduszu remontowego – zgodnie z ustawą o własności lokali – wolno wydawać wyłącznie na remonty i konserwację części wspólnych. Przeznaczenie ich na nową instalację, jak fotowoltaika, wymaga osobnej uchwały, która szczegółowo opisze zakres inwestycji i zasady wyboru wykonawcy. Brak takich zapisów to nie tylko ryzyko finansowe – to również podstawa do podważenia decyzji w sądzie.

Pytanie do mieszkańców

Jakimi kryteriami kieruje się zarządca, skoro usilnie brnie do realizacji tej „z góry” skazanej na porażkę instalacji:

• inwestycja generuje pewną stratę,

• brak jest zapisów chroniących interes wspólnoty,

• może wybrać dowolną ofertę bez konsultacji,

• i w przeszłości pełnił jednocześnie rolę zleceniodawcy, wykonawcy i odbiorcy prac?

Nie idzmy w tę stronę

Takie zapisy otwierają furtkę do:

• wyboru firmy bez konkurencji i przejrzystości,

• zaakceptowania wysokich kosztów bez zgody mieszkańców,

• realizacji inwestycji o nieokreślonym standardzie.

W mojej ocenie sposób, w jaki zarządca forsuje tę inwestycję — pomimo przedstawionej mu analizy pokazującej realne straty — budzi poważne wątpliwości co do jego motywacji. Nie można wykluczyć scenariusza, w którym takie działania mogą leżeć w jego własnym interesie. To kolejny powód, by zachować szczególną ostrożność.